En un piso de alquiler, si la caldera se estropea por el uso normal o por los años, la reparación la paga el propietario. Es lo que establece el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El inquilino paga las pequeñas reparaciones por desgaste del uso diario y los daños que cause él. La revisión obligatoria de la caldera de gas, cada 2 años en viviendas según el RITE, no la asigna la ley a nadie en concreto. En la práctica la decide el contrato, y casi siempre la paga quien vive en la casa.
Resumen rápido
- Avería por desgaste o por antigüedad (placa, bomba, intercambiador, válvula de gas): propietario.
- Pequeñas reparaciones del uso diario (purgar radiadores, rellenar presión, cambiar una pila del termostato): inquilino.
- Daños por mal uso del inquilino: inquilino.
- Revisión de la caldera: cada 2 años en viviendas (RITE). Quién paga lo fija el contrato. Lo habitual es el inquilino.
- Inspección del gas: cada 5 años, la cobra la distribuidora o una empresa habilitada a quien tenga el contrato de gas.
- Cambiar la caldera entera: propietario, salvo que la haya roto el inquilino.
En este artículo
Qué dice la ley
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reparte las reparaciones en dos grupos:
- Propietario (21.1): todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin poder subir la renta por ello. Quedan fuera los daños que sean culpa del inquilino.
- Inquilino (21.4): «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda».
Una casa sin calefacción ni agua caliente en invierno tiene un problema de habitabilidad. Por eso las averías serias de la caldera entran casi siempre en el primer grupo. Además, en el alquiler de vivienda el contrato no puede empeorar esto para el inquilino: el artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que modifiquen esas normas en su perjuicio. Una cláusula del tipo «todas las reparaciones de la caldera son a cargo del inquilino» no vale para las averías importantes.
A finales de septiembre de 2026, un real decreto-ley modificó varios artículos de la LAU, entre ellos el 21. El Congreso lo derogó el 2 de octubre, así que sigue vigente la redacción de siempre.
Quién paga qué, caso por caso
| Situación | Quién paga, en general | Por qué |
|---|---|---|
| La caldera no enciende: falla la placa electrónica, el encendido o la válvula de gas | Propietario | Avería por desgaste del aparato, no por el uso diario del inquilino |
| Fuga en el intercambiador o en la bomba | Propietario | Reparación necesaria para la habitabilidad |
| La caldera es muy antigua y ya no tiene arreglo | Propietario | Sustituirla es conservar la vivienda |
| Baja la presión y hay que rellenarla | Inquilino | Uso ordinario: es una operación de usuario que explica el manual |
| Purgar radiadores o cambiar las pilas del termostato | Inquilino | Pequeña reparación por uso ordinario |
| Rotura por manipularla o por no rellenar la presión durante meses | Inquilino | Daño imputable a quien la usa |
| Revisión periódica obligatoria | Lo que diga el contrato; normalmente el inquilino | La ley no la asigna a ninguno de los dos |
| Inspección del gas cada 5 años | Titular del contrato de gas | La distribuidora o la empresa habilitada se la cobra a él |
| Corregir defectos de la inspección (rejillas de ventilación, tubos, salida de humos) | Propietario, salvo que el defecto lo haya causado el inquilino | Son obras de la instalación, no uso ordinario |
La frontera entre «pequeña reparación» y «reparación necesaria» no tiene una cifra en la ley, y en caso de conflicto la deciden los tribunales con cada caso. Como orientación, lo que el manual de la caldera dice que puede hacer el usuario suele ser del inquilino. Lo que necesita a un técnico y piezas del aparato suele ser del propietario.
La revisión obligatoria: cada cuánto y quién la paga
El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) fija la periodicidad mínima del mantenimiento según el aparato. En viviendas:
| Aparato en una vivienda | Mantenimiento mínimo |
|---|---|
| Caldera mural de gas hasta 70 kW | Cada 2 años |
| Calentador de gas para agua caliente hasta 24,4 kW | Cada 5 años |
| Aire acondicionado hasta 12 kW | Cada 4 años |
| Bomba de calor para agua caliente hasta 12 kW | Cada 4 años |
La tiene que hacer una empresa mantenedora habilitada. El RITE hace responsable de cumplirlo al «titular o usuario» de la instalación, pero no dice quién lo paga en un alquiler. Por eso es tan común que el contrato lo asigne al inquilino, como gasto de uso ordinario. Si el contrato no dice nada, lo razonable es acordarlo por escrito antes del primer invierno.
Pide el último certificado de revisión
Al entrar en un piso con caldera de gas, pide el certificado de la última revisión. Si tiene más de dos años, la caldera está fuera de plazo. Si una avería aparece al poco de entrar, ese papel es tu mejor prueba de que no la has causado tú.
La inspección del gas cada 5 años
Es distinta de la revisión de la caldera. La exige el Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos (Real Decreto 919/2006, ITC-ICG 07). Cada cinco años, la distribuidora de gas o una empresa instaladora habilitada inspecciona la instalación de la vivienda. Comprueba sobre todo la estanqueidad y el estado de conservación de la instalación, y cobra la inspección al usuario.
- Quién la paga: viene en la factura del gas o la cobra la empresa, así que la paga quien tiene el contrato de gas, normalmente el inquilino.
- Si salen defectos: hay un plazo para corregirlos. Si son de la instalación (tuberías, ventilación, salida de humos), corresponde al propietario. Si los ha causado el inquilino, por ejemplo tapando una rejilla de ventilación, le toca a él.
- Cuidado con las visitas no avisadas: la inspección la anuncia la distribuidora. Desconfía de quien llama a la puerta diciendo que viene «del gas» sin aviso previo y quiere cobrar en el momento.
Qué hacer si la caldera se estropea en pleno invierno
- Comprueba lo básico: presión del circuito (normalmente entre 1 y 1,5 bar en frío), que haya gas o luz, y el código de error de la pantalla en el manual.
- Avisa al propietario por escrito (un WhatsApp o un email sirven), con fotos o vídeo del error. La LAU obliga al inquilino a comunicarlo cuanto antes y a dejar que lo revisen.
- Si no responde y la situación es urgente, como quedarse sin calefacción ni agua caliente en pleno invierno, el artículo 21.3 permite al inquilino hacer la reparación urgente, avisando antes, y exigir el importe de inmediato. Guarda la factura y el informe del técnico.
- Si la obra dura más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que no puedes disfrutar (artículo 21.2).
Mientras se arregla, un radiador eléctrico es la forma más rápida de calentar una habitación, pero es cara. Si el piso tiene un split con bomba de calor, úsalo: calienta a menos de una cuarta parte del coste. Lo explicamos en aire acondicionado en modo calor. Si lo que hay es una estufa de butano, mira antes cuánto cuesta y qué precauciones necesita.
Con el aire acondicionado del piso las reglas son las mismas. Lo contamos en aire acondicionado en un piso de alquiler: quién paga.
Si eres el propietario
- Entrega la caldera revisada y con el certificado, y deja claro en el contrato quién encarga y paga las revisiones siguientes.
- Deja el manual y explica cómo se rellena la presión: es la causa más común de llamadas en invierno.
- Si la caldera tiene más de 15 años, considera cambiarla antes de que falle en enero. Una caldera de condensación o una bomba de calor rinden más y reducen las averías. Las opciones, con costes, en cuál es la calefacción más barata.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la reparación de la caldera en un piso de alquiler?
El propietario, si la avería se debe al desgaste o a la antigüedad del aparato (artículo 21.1 de la LAU). El inquilino paga las pequeñas reparaciones del uso diario y los daños que cause él.
¿Quién paga la revisión de la caldera, el casero o el inquilino?
La ley no lo asigna. Lo decide el contrato, y lo habitual es que la pague el inquilino como gasto de uso ordinario. En viviendas, la caldera mural de gas debe revisarse al menos cada dos años.
¿Es obligatorio revisar la caldera cada año?
En viviendas, no. El RITE exige el mantenimiento de las calderas murales de gas al menos cada dos años, salvo que el fabricante indique un plazo menor. Cada año es obligatorio en edificios de otros usos.
¿Puedo arreglar yo la caldera y descontarlo del alquiler?
Solo si es urgente, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y avisando antes al propietario. Entonces puedes exigirle el importe de inmediato (artículo 21.3 de la LAU). Descontarlo por tu cuenta de la renta sin acuerdo puede traerte problemas: mejor reclamarlo con la factura.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 6 y 21. Texto consolidado consultado el 5 de octubre de 2026, que recoge la derogación del Real Decreto-ley 26/2026 por el Congreso (BOE-A-2026-20526).
- RITE (Real Decreto 1027/2007), artículos 25 y 26 e IT 3.3, tabla 3.1: periodicidad del mantenimiento preventivo.
- Real Decreto 919/2006, ITC-ICG 07, apartado 4: inspección periódica cada cinco años de las instalaciones receptoras de gas.