Si el aire acondicionado venía con el piso alquilado y se estropea por el uso normal o por los años, la reparación la paga el propietario. El inquilino paga las pequeñas reparaciones del día a día, como limpiar los filtros o cambiar las pilas del mando, y las averías que provoque un mal uso. Lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 21, y una cláusula del contrato que diga lo contrario no vale en un alquiler de vivienda habitual.
Resumen rápido
- Avería por desgaste o antigüedad (compresor, placa, fuga de gas): la paga el propietario.
- Pequeño mantenimiento por el uso (filtros, mando, limpieza): el inquilino.
- Avería por mal uso del inquilino: el inquilino.
- Instalar un aire nuevo: el inquilino necesita permiso por escrito del propietario y, si la unidad exterior va en fachada, a menudo también de la comunidad.
En este artículo
Qué dice la ley
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, reparte las reparaciones en dos grupos:
- Artículo 21.1: el arrendador está obligado a hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
- Artículo 21.4: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son de cargo del arrendatario.
Y el artículo 6 cierra la puerta a darle la vuelta en el contrato: en los alquileres de vivienda, son nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas de ese título de la ley, salvo que la propia norma lo permita. Una cláusula del tipo «todas las reparaciones del aire acondicionado serán por cuenta del arrendatario» no se puede aplicar a una avería grande por desgaste.
Quién paga qué, caso por caso
| Situación | Quién paga | Por qué |
|---|---|---|
| Limpiar o cambiar los filtros | Inquilino | Mantenimiento por el uso ordinario (art. 21.4) |
| Pilas o mando a distancia perdido o roto | Inquilino | Pequeña reparación o daño propio |
| El compresor o la placa electrónica fallan por los años | Propietario | Reparación necesaria por desgaste (art. 21.1) |
| Fuga de gas refrigerante | Propietario | Es una avería, no mantenimiento; además solo puede tratarla una empresa habilitada |
| Desagüe de condensados atascado | Normalmente, inquilino | Limpieza ordinaria, salvo que sea un defecto de la instalación |
| El equipo se rompe por un golpe o un mal uso | Inquilino | Deterioro imputable al arrendatario (art. 21.1) |
| El equipo ya no tiene arreglo y hay que cambiarlo | Propietario, si venía con el piso | Sustituir un elemento de la vivienda que se ha agotado |
La frontera entre «pequeña reparación» y «avería» no tiene una cifra en la ley. Como orientación, lo que cualquiera puede hacer en casa sin herramientas ni técnico suele ser del inquilino; lo que exige una empresa instaladora, del propietario. Manipular el circuito de refrigerante, por ejemplo, está reservado por ley a profesionales certificados.
Qué hacer si se estropea en pleno verano
- Avisa al propietario por escrito, y cuanto antes. El artículo 21.3 obliga al inquilino a comunicar la necesidad de la reparación «en el plazo más breve posible». Un correo o un mensaje en el que conste la fecha sirve.
- Descarta lo que te toca a ti: filtros limpios, pilas del mando, que no haya saltado el diferencial.
- Deja que entre el técnico. El mismo artículo obliga a facilitar que el propietario compruebe el estado de la vivienda.
- Si es urgente, el artículo 21.3 permite al inquilino, previa comunicación al propietario, hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigirle de inmediato el importe. Guarda el aviso y la factura.
Ojo con la urgencia
Que una avería del aire sea una «incomodidad grave» depende del caso: no es lo mismo un dormitorio orientado al oeste en Sevilla en agosto que un piso en la costa cantábrica en junio, ni una casa con un bebé o una persona mayor que una sin ellos. Antes de pagar tú la reparación, deja constancia de que avisaste al propietario y de por qué no podía esperar.
Si quieres instalar aire acondicionado en un piso alquilado
Un split necesita taladrar la pared para pasar la línea frigorífica y colgar la unidad exterior. Eso es una obra, y el artículo 23 de la LAU dice que el inquilino no puede hacer sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Si las hace sin permiso, al acabar el contrato el propietario puede exigir que deje todo como estaba o quedarse con la instalación sin pagar nada.
Hay además un segundo permiso que se olvida: la fachada es un elemento común del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.1, no permite alterar el estado exterior del edificio sin dar cuenta a la comunidad, y muchas comunidades tienen normas sobre dónde pueden ir las unidades exteriores. Antes de instalar, pregunta al propietario si la comunidad tiene algo aprobado.
Lo práctico es dejarlo todo por escrito en un anexo al contrato: quién paga la instalación, de quién es el equipo al terminar el alquiler y quién se encarga del mantenimiento. Lo que cuesta instalarlo, para negociar con números, está en el precio de instalar aire acondicionado. Si no te dan permiso, el aire acondicionado portátil o un ventilador de techo no necesitan obra.
Si eres el propietario
Un equipo que se mantiene da menos averías caras. El mantenimiento que fija el RITE para un split doméstico es ligero, y dejar por escrito en el contrato qué limpieza corresponde al inquilino, como los filtros cada pocas semanas en temporada, evita discusiones. Lo que no puedes es trasladarle las averías grandes por desgaste.
Si lo que falla es la caldera y no el aire, el reparto de gastos sigue el mismo artículo de la ley, pero con sus propias revisiones obligatorias: lo explicamos en caldera en un piso de alquiler: quién paga.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la avería del aire acondicionado en un alquiler?
El propietario, si el equipo venía con la vivienda y la avería se debe al desgaste o a la antigüedad (artículo 21.1 de la LAU). El inquilino paga las pequeñas reparaciones del uso diario y lo que se rompa por un mal uso.
¿Es válida una cláusula que obliga al inquilino a pagar todas las reparaciones del aire?
En un alquiler de vivienda, no para las averías grandes por desgaste: el artículo 6 de la LAU anula las cláusulas que empeoran para el inquilino lo que dice la ley. Sí puede concretar el pequeño mantenimiento que le corresponde, como la limpieza de filtros.
¿Puedo instalar un aire acondicionado en un piso de alquiler?
Con permiso del propietario por escrito (artículo 23 de la LAU) y, si la unidad exterior va en la fachada, respetando lo que diga la comunidad de propietarios. Sin permiso, al terminar el contrato te pueden obligar a desmontarlo y dejar todo como estaba.
¿Me pueden bajar el alquiler si el aire no funciona?
La ley no prevé una rebaja automática. Lo que sí puedes hacer es exigir la reparación y, si es urgente, hacerla tú avisando antes al propietario y reclamarle el importe. Para cualquier otra cosa, conviene asesorarse en una oficina de consumo o con un abogado.
Este artículo explica la norma general para alquileres de vivienda habitual. No es asesoramiento jurídico: si tienes un conflicto concreto, consulta con la oficina municipal de información al consumidor o con un profesional.
Fuentes
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado): artículo 6 (naturaleza de las normas), artículo 21 (conservación de la vivienda) y artículo 23 (obras del arrendatario). Consultada el 2 de octubre de 2026.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 7.1: modificaciones que afectan al estado exterior del edificio.
- RITE (Real Decreto 1027/2007): mantenimiento de las instalaciones térmicas por empresas habilitadas.