El reglamento dice cuatro años. Lo que te ofrecen es una revisión al año. No es una interpretación: la tabla 3.1 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios fija, para viviendas, una periodicidad de cuatro años en los equipos de aire acondicionado de hasta 12 kW. Esa es la inmensa mayoría de los splits que hay en las casas españolas, y marca el mínimo legal del mantenimiento de aire acondicionado.
Eso no significa que no haya que tocar la máquina en cuatro años —los filtros son otra historia y ahora vamos a ello—, pero sí significa que quien te dice que «la ley obliga a una revisión anual» está diciendo algo que el reglamento no dice.
En este artículo
Lo que obliga el RITE, tabla en mano
El Real Decreto 1027/2007, en su instrucción técnica IT 3.3, tiene una tabla con las periodicidades mínimas del mantenimiento preventivo. Estas son las filas que afectan a una vivienda:
| Equipo | Potencia útil nominal | En viviendas | En el resto de usos |
|---|---|---|---|
| Calentador de ACS a gas | Hasta 24,4 kW | 5 años | 2 años |
| Aire acondicionado | Hasta 12 kW | 4 años | 2 años |
| Bomba de calor para ACS | Hasta 12 kW | 4 años | 2 años |
| Calentador de ACS a gas | De 24,4 a 70 kW | 2 años | Anual |
| Caldera mural a gas | Hasta 70 kW | 2 años | Anual |
| Aire acondicionado | De 12 a 70 kW | 2 años | Anual |
| Cualquier instalación | Más de 70 kW | Mensual | Mensual |
Un split de pared de los que se ponen en un dormitorio ronda los 2 kW. Un equipo por conductos para un piso entero, de 6 a 9 kW. Los dos están muy por debajo de los 12 kW, así que a los dos les corresponde la casilla de los cuatro años.
Quién tiene que hacerlo, y desde qué potencia
El mismo reglamento, en su artículo 26, reparte las obligaciones por potencia térmica total instalada en la vivienda. Y vuelve a aparecer la frontera de los 5 kW que ya salía a la hora de pedir presupuesto:
- Menos de 5 kW instalados: el reglamento no te impone empresa mantenedora.
- De 5 a 70 kW: «estas instalaciones se mantendrán por una empresa mantenedora». No hace falta contrato firmado, pero el mantenimiento lo tiene que hacer una empresa habilitada.
- Más de 70 kW: empresa mantenedora y contrato de mantenimiento suscrito por el titular.
Y una cosa que casi nadie cumple: el artículo 27 dice que toda instalación térmica debe tener un registro de las operaciones de mantenimiento y las reparaciones. Toda. Sin umbral de potencia. Es un cuaderno, un PDF o un correo guardado, pero tiene que existir. Si algún día vendes la casa o reclamas una garantía, ese registro es lo único que demuestra que la máquina se ha cuidado.
Ese umbral de 5 kW es el mismo que decide si tu instalación necesita memoria técnica, como explicamos en el desglose del precio de instalar aire acondicionado. Un split solo no llega. Dos, sí.
El gas: la señal de alarma más clara
Si alguien te propone «recargar el gas» como parte del mantenimiento anual, desconfía. Un circuito frigorífico es estanco: el refrigerante no se gasta ni se evapora con el uso. Si falta gas, hay una fuga, y lo que toca es encontrarla y repararla, no rellenar cada temporada. Rellenar sin reparar es pagar dos veces por el mismo problema y soltar gases de efecto invernadero a la atmósfera.
Sobre los controles de fugas obligatorios hay otro malentendido frecuente. El Reglamento (UE) 2024/573 sobre gases fluorados, que sustituyó al 517/2014, obliga en su artículo 5 a controlar las fugas a partir de 5 toneladas equivalentes de CO₂ de refrigerante, y exime expresamente a los aparatos herméticamente sellados que contengan menos de 10 toneladas equivalentes y lleven la etiqueta correspondiente.
¿Dónde queda tu equipo? Una unidad exterior doméstica típica lleva 1,5 kg de R-32, que equivalen a 1,01 toneladas de CO₂. Está cinco veces por debajo del umbral que obliga a los controles, y además es un circuito sellado de fábrica. Traducido: a tu split, la normativa de gases fluorados no le exige ningún control periódico de fugas. El dato del refrigerante y su equivalencia vienen impresos en la ficha técnica del equipo; pídela.
Entonces, ¿hay que hacer algo o no?
Sí, y aquí conviene separar dos cosas que se mezclan a propósito. El mínimo legal no es lo mismo que lo que le conviene a la máquina. El RITE fija un suelo para que la Administración pueda exigir algo; el fabricante fija lo que hace falta para que el equipo dure y consuma lo que dice la etiqueta. La propia tabla 3.1 termina diciendo que «en todos los casos se tendrán en cuenta las especificaciones de los fabricantes de los equipos».
Lo que de verdad importa en un equipo doméstico, por orden de impacto:
- Los filtros de la unidad interior. Se sacan con la mano, se lavan con agua y se dejan secar. En temporada de uso, cada dos o cuatro semanas. Un filtro sucio ahoga el caudal de aire, baja el rendimiento y es donde se acumula lo que luego hueles. Esto no lo necesitas contratar: lo haces tú en diez minutos.
- El desagüe de condensados. Es la causa número uno de goteras en el salón. Se obstruye con polvo y algas. Una limpieza antes del verano evita el estropicio.
- La batería de la unidad exterior. Hojas, pelusa, polen. Si el intercambiador está tapado, el equipo condensa peor y consume más. Se limpia con agua a baja presión y cuidado con las aletas.
- La comprobación de estanquidad y niveles. Esta sí es de profesional, y es la que justifica la visita técnica cada pocos años.
Los tres primeros son los que más efecto tienen en la factura, y son precisamente los que puedes hacer tú. Si quieres ver cuánto se traduce eso en euros, la calculadora de consumo del aire acondicionado te da la cifra de partida.
Qué cuesta un mantenimiento de aire acondicionado de verdad
Aquí hay poca literatura y mucha horquilla inventada, así que vamos a las dos referencias que sí se pueden comprobar.
La primera es lo que presupuesta la base de precios. Para la partida de un split de pared 1×1, el Generador de Precios de CYPE estima un coste de mantenimiento decenal de 291,00 €. Son 29 € al año de media, repartidos en las visitas que tocan, sin IVA y sin el margen de la empresa.
La segunda es el coste de la mano de obra. La misma base cifra la hora de oficial 1.ª instalador en 25,52 € y la de ayudante en 23,54 €. Una visita de dos horas de un técnico solo son unos 51 € de mano de obra a precio de coste. Encima de eso va el desplazamiento, los consumibles, los gastos generales y el beneficio de la empresa. Con esas cuentas, un precio razonable para una revisión seria de un equipo doméstico se mueve entre 60 y 120 €; por debajo, mira bien qué operaciones incluye, porque probablemente sea una visita de quince minutos.
Y el detalle que decide si el contrato merece la pena: que diga por escrito qué operaciones de la tabla 3.2 del RITE realiza. Un contrato que solo promete «revisión anual» sin lista de operaciones no te obliga a nada ni les obliga a nada.
Cuándo sí compensa un contrato de mantenimiento
No siempre es tirar el dinero. Hay tres casos claros en los que sí:
- Si tienes más de 5 kW instalados. Entonces ya no es opcional: el mantenimiento lo tiene que hacer una empresa habilitada, y un contrato es la forma más cómoda de que quede hecho y registrado.
- Si el equipo está en garantía extendida. Bastantes fabricantes condicionan las ampliaciones de garantía a que haya un mantenimiento documentado. Ahí el contrato se paga solo el día que falla el compresor.
- Si es un equipo por conductos. Tiene filtros que no están a mano, rejillas, una batería grande y un desagüe más largo. Ahí el bricolaje se queda corto. Lo vimos al comparar split o conductos: la instalación por conductos da mejor confort, pero también tiene más cosas que mantener.
Si vives de alquiler, en caldera en un piso de alquiler explicamos quién paga cada revisión y cada avería, también de la caldera.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden multar por no hacer el mantenimiento?
El régimen sancionador del RITE existe y lo aplican las comunidades autónomas, pero en la práctica las inspecciones se dirigen a instalaciones grandes y a edificios de uso público, no a pisos. El riesgo real de un particular no es la multa: es quedarse sin garantía, pagar más luz por un equipo sucio y encontrarse una avería cara que se veía venir.
¿Cada cuánto hay que limpiar los filtros?
Eso no lo regula el RITE con una cifra para viviendas: lo dicen los manuales de los fabricantes, y casi todos coinciden en cada dos a cuatro semanas mientras el equipo esté funcionando a diario. Es la operación con mejor relación entre esfuerzo y ahorro de toda la lista, y no cuesta nada.
¿Hay que hacer algo contra la legionela?
En un split o en un equipo por conductos de una vivienda, no. La normativa específica de legionela, el Real Decreto 487/2022, se aplica a instalaciones con riesgo de aerosolización de agua, como las torres de refrigeración. Su artículo 3.2 deja fuera las instalaciones de «edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre y cuando no afecten al ambiente exterior de estos edificios»: esa coletilla es la que puede arrastrar a una torre en la cubierta de un bloque, no a tu split. Tu aire acondicionado no pulveriza agua: condensa y la tira por el desagüe.
La máquina huele mal al arrancar, ¿qué es?
Casi siempre es la batería interior, que se queda húmeda al apagar el equipo y cría moho. Se corrige limpiando filtros y batería, y se previene usando la función de secado o ventilación unos minutos antes de apagar, si el equipo la tiene. Si el olor vuelve enseguida, ahí sí toca una limpieza profesional de la batería.
¿Sirve el mismo criterio para la aerotermia?
En parte. Una bomba de calor para agua caliente de hasta 12 kW también tiene periodicidad de cuatro años en viviendas según la misma tabla. Pero una aerotermia suele instalarse con más potencia y con acumulador, y ahí entran en juego otras revisiones. Lo que consume y por qué está en la cuenta completa del consumo de la aerotermia.
Fuentes
- Real Decreto 1027/2007, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE): artículo 26 «Mantenimiento de las instalaciones térmicas», artículo 27 «Registro de las operaciones de mantenimiento», e IT 3.3 «Programa de mantenimiento preventivo», tablas 3.1 y 3.2. Texto consolidado del BOE, consultado el 14 de septiembre de 2026.
- Reglamento (UE) 2024/573 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 7 de febrero de 2024, sobre los gases fluorados de efecto invernadero, que deroga el Reglamento (UE) n.º 517/2014: artículo 5 «Controles de fugas». Consultado el 14 de septiembre de 2026.
- CYPE Ingenieros, Generador de Precios de la Construcción. España, partida ICN020: coste de mantenimiento decenal y precios de la hora de oficial 1.ª y ayudante instalador. Consultada el 13 de septiembre de 2026.
- Equivalencia del refrigerante: 1,5 kg de R-32 equivalen a 1,01 toneladas de CO₂, dato declarado en la ficha técnica de la unidad exterior.
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